Por que é necessário registrar o contrato de compra e venda de um imóvel no cartório de registro de imóveis?

“Quem não registra, não é dono”

O registro do contrato de compra e venda de um imóvel no Cartório de Registro de Imóveis é um procedimento essencial para garantir a segurança jurídica do negócio e evitar possíveis litígios futuros.

O registro do contrato de compra e venda de um imóvel no Cartório de Registro de Imóveis é uma forma de garantir a segurança e a legalidade do negócio, protegendo tanto o comprador quanto o vendedor.

Na realidade, não se pode fazer um contrato de compra e venda particular para venda e compra de imóvel, se o bem tiver valor maior que 30 salários mínimos. Essa é a regra determinada pelo Código Civil em seu artigo 108:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Portanto, a compra e venda de um imóvel de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País deve ser feita por escritura pública, e não por contrato particular, sob pena de nulidade. Se for um contrato de compromisso de compra e venda, pode ser feito por instrumento particular. Neste ponto, merece leitura o texto do artigo 170 do Código Civil.

Será quase a mesma coisa, só que em vez de o contrato ser feito entre os particulares, este contrato será feito no Cartório de Notas.

Depois de pronto e assinado o contrato de venda e compra do imóvel no Cartório de Notas, ou seja, depois de pronta e assinada a escritura pública de venda e compra do imóvel, ela deve ser encaminhada ao Cartório de Registro de Imóveis para que seja a transação registrada na matrícula do imóvel.

Para ilustrar, a matrícula é como se fosse a “certidão de nascimento/casamento” do imóvel, se ele fosse uma pessoa. Para entender melhor o que é a matrícula de um imóvel, clique aqui e acesse o artigo que explica o assunto.

O registro do contrato de compra e venda (escritura pública) de um imóvel no Cartório de Registro de Imóveis é necessário por várias razões:

1. Garantir a segurança jurídica e a efetiva transferência da propriedade imobiliária: O registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis garante a segurança jurídica tanto para o comprador quanto para o vendedor, pois prova a propriedade do imóvel e estabelece direitos e deveres das partes envolvidas no negócio. Somente com o registro da compra na matrícula que o comprador se torna o proprietário. Antes disso, a lei considera apenas posse. Se ocorre a venda e compra de um imóvel (de valor acima de 30 salários mínimos) por contrato particular, este contrato, na realidade, tem natureza jurídica de cessão de posse (é considerado, pelo Direito, somente um contrato de cessão de posse, e não um contrato de compra e venda de bem imóvel). É isso que se extrai da leitura do artigo 1.245 do Código Civil Brasileiro. Este dispositivo legal determina que: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. Seu parágrafo primeiro dita: “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.” Por fim, seu parágrafo segundo traz a seguinte regra: “Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.” Daí, tem-se o número 2 da nossa lista…
2. Possibilitar a transferência de propriedade: Somente após o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis, o comprador pode transferir a propriedade do imóvel para o seu nome, o que possibilita a obtenção de certidões negativas e o registro do imóvel em seu nome na matrícula do Cartório de Registro de Imóveis. Hoje em dia, ao se fazer uma escritura no cartório de notas, ela já é encaminhada, pelo próprio cartório de notas, para o cartório de imóveis, a fim de efetivar o registro. No passado, porém, era o próprio comprador que ia até o cartório de imóveis levar a escritura a registro. Assim, muitos compradores acabavam não registrando por falta de dinheiro para arcar com o registro e deixavam sempre para depois. Os anos se passavam e a pessoa acabava caindo no parágrafo primeiro d0 artigo 1.245 do Código Civil, já citado acima – mesmo que a pessoa já tivesse comprado o imóvel, já tivesse escritura pública, já tivesse quitado o valor da compra e até já utilizasse o imóvel há anos (para moradia, locação ou outra finalidade…). Com isso, se o antigo alienante morria, o imóvel podia figurar em seu inventário. Assim, ficava mais difícil regularizar o imóvel… 
3. Evitar fraudes e litígios: O registro do contrato (da escritura) impede a venda do mesmo imóvel para mais de uma pessoa, evitando assim fraudes e litígios. Também ajuda a proteger o comprador de possíveis dívidas ou ônus sobre o imóvel.
4. Facilitar o acesso a serviços públicos: O registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis também é necessário para obter serviços públicos relacionados ao imóvel, como água, luz e telefone, entre outros.

Em resumo, o registro do contrato de compra e venda de um imóvel no Cartório de Registro de Imóveis é essencial para garantir a segurança jurídica do negócio, evitar fraudes e litígios, permitir a transferência da propriedade e facilitar o acesso a serviços públicos.

Lembre-se que, antes de assinar a escritura, é preciso verificar as certidões em nome dos vendedores, para averiguar se possuem dívidas que possam inviabilizar a alienação do bem. Em alguns casos, a venda do bem pode consistir numa fraude contra credores para o vendedor. Nestes casos, o comprador pode ser prejudicado. Para entender mais sobre as certidões, acesse este link.

Não corra riscos desnecessários, registre o contrato de compra e venda (escritura pública) de seu imóvel no Cartório de Registro de Imóveis e tenha a certeza de estar fazendo um negócio seguro e confiável.

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