Conceitos básicos sobre a Lei do Inquilinato (ou Lei de Locações) e a ação de despejo (Lei n° 8.245/91)

LEGISLAÇÃO:

 

• Código Civil

O Código Civil trata das locações que envolvem bens móveis.

• Lei do inquilinato (Lei 8.245/91)

A Lei do inquilinato trata de locação de imóveis urbanos (art. 1º da Lei 8.245/91).

Art. 1º – A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei.
O imóvel rural pode ser alugado, mas a locação de imóveis rurais é tratada pelo estatuto da terra, que cria duas modalidades de locação rural: arrendamento e parceria. O imóvel rural não se presta unicamente à moradia, mas também à produção.

 

Não são todas as locações de imóveis urbanos que se sujeitam à Lei do inquilinato:

Art. 1º, parágrafo único – Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart- hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Na OAB já caiu locação de vagas de garagem. Isso não está sujeito à Lei do inquilinato. Neste caso, seria aplicável a reintegração de posse (e não ação de despejo).
Mas a locação mais discutida é a locação de imóvel urbano.

 

Observando a estrutura da Lei do Inquilinato, vemos:

• Título I – Da Locação
• Capítulo I – Disposições Gerais – do art. 1º até o art. 45
• Capítulo II – Das Disposições Especiais – do art. 46 ao art. 57

Na OAB, se cair pergunta sobre locação de imóvel urbano, todas as respostas estarão na lei do inquilinato.
A partir do art. 58, a Lei trata das ações.

 

CARACTERÍSTICAS GERAIS DA LEI n° 8.245/91:

 

• imóveis urbanos (não rurais)
• imóveis para fins residenciais e não residenciais (não utilizar o termo imóveis comerciais)
• livre possibilidade de elaboração de contrato por qualquer prazo
• deveres do locador e locatário (artigos 22 e 23)

 

CONCEITOS:

 

Locação: Instituto jurídico, que tem por fim exploração de coisa fungível ou infungível, mediante pagamento de aluguel, podem ser bens móveis ou imóveis.

 

Contrato de Locação: Este instrumento contratual pode ser celebrado por escrito ou verbalmente, sua natureza é direito pessoal. No entanto quando celebrado por prazo superior a dez anos, depende de vênia conjugal.

 

Locação residencial: É a que se destina a imóveis residenciais, utilizados para moradia.

 

Locação não residencial: É a que se destina para imóveis de natureza diversa da residência, podendo ser utilizados para atividades comerciais ou de prestação de serviços. É inadequada a utilização do termo “locação comercial”, quando voltado a imóveis não residenciais.

 

Locação por temporada: Prevista na lei, que tem como objetivo o uso do imóvel pelo prazo máximo de 90 dias em determinadas situações peculiares.

 

Locação verbal: Aquela que não possui contrato escrito, mas tem garantia legal em todos os aspectos.

 

Denúncia vazia: também chamada de denúncia imotivada, é a possibilidade que o locador do imóvel tem de requerer o imóvel do locatário, caso findo o prazo contratual, sem precisar justificar sua pretensão. Cabe tanto para imóveis residenciais como não residenciais.

 

Denúncia cheia: Também chamada de motivada, tem seus princípios baseados na necessidade de justificação por parte do locador, quando este desejar reaver o imóvel no final da locação.

 

Locador: É o proprietário do imóvel, também chamado de senhorio.

 

Locatário: É o inquilino do imóvel.

 

Aluguel: Valor pago pelo locatário pelo uso da coisa locada.

 

Benfeitorias: Reparos ou melhoramentos realizados no imóvel, podendo ser necessárias, úteis e voluptuárias.

 

Garantias locatícias: Institutos permitidos para dar maior segurança ao contrato firmado entre inquilino e proprietário. Pode ser utilizado como garantia a fiança, a caução e o seguro fiança.

 

AÇÃO DE DESPEJO:

 

• RITO: Rito Ordinário – Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

 

• OBJETIVO: Desfazer o contrato + Despejar o inquilino
  Para que serve o despejo? Para que serve essa ação?
  Art. 5º – Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.
  O despejo é muito parecido com a reintegração de posse. A diferença: Para despejar precisa rescindir o contrato.

 

• PARTES:  Locador (Autor) X Locatário (Réu)
  O locador nem sempre é o proprietário. Pode ser o usufrutuário ou comodatário. Mas ele será o autor da ação. Essa ação é DO LOCADOR, e não do proprietário.
  – Sublocatário: O sublocatário mantém relação contratual com o locatário, e não com o locador.
  Então o sublocatário não é parte da ação, ele será apenas intimado na ação para tomar conhecimento dela (mas não é parte). Ele é intimado porque ele pode intervir com assistente, se assim desejar. Art. 59, § 2º da Lei 8.245/91.
  – Fiador: Também pode aparecer como Réu o fiador… mas o fiador só será réu quando a ação de despejo for por falta de pagamento cumulada com pedido de cobrança.  Se for simplesmente despejo por falta de pagamento (sem cumular com pedido de cobrança) o fiador será apenas intimado, mas não é parte.

 

• DESPEJO MOTIVADO E IMOTIVADO:   Existem 2 hipóteses de despejo:

Todas as ações de despejo terão como fundamento os artigos 5º + 23 (algum dos incisos).

Art. 5º – Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

O art. 23 trata das obrigações do locatário. Se ele descumprir alguma delas, pode haver despejo por denúncia cheia (motivado pela infração contratual que o locatário cometeu).
O art. 22 trata das obrigações do locador. Vejamos:

Art. 22 – O locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
→ É por isso que o locador não pode reaver o imóvel durante o prazo de vigência. No período do contrato é o locatário que tem posse justa, e se o locador encher o saco do locatário, o locatário pode entrar com ação possessória.
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
→ Então, quando vai começar uma locação, quem paga tudo é o locador… as despesas de elaboração do contrato… etc… isso tudo interessa ao locador…. e não ao locatário. Se o locatário pagou… se tem essa cláusula no contrato… ela não é válida… e é nula ou anulável? Ela é NULA! Sempre que tiver norma protetiva, há cláusula nula! Art. 45 da lei.
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos
rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da
locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.

 

Art. 23 – O locatário é obrigado a:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
→ Despejo por falta de pagamento: Arts. 5º + 23, I
II – servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
→ Ex: A pessoa alugou para fins residenciais mas usa para fins comerciais (pessoa que mora na casa, mas também joga búzios!)
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
1º – Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
2º – O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
3º – No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

 

Mas, ressalta-se: O despejo por denúncia vazia é mais vantajoso!

 

LOCAÇÃO RESIDENCIAL:

Há 2 modalidades de locação residencial: arts. 46 e 47…
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir – se – á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
→ Prorrogação por força de lei, para proteger o locatário, que perderia a moradia.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
→ Se o locatário não desocupa, cabe denúncia vazia.

 

 

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
→ A lei desestimulou locações com prazos inferiores a 30 meses.
I – Nos casos do art. 9º;
II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
→ Se o locatário pagar direitinho e nunca realizar nenhuma infração, o locador só poderá ter o imóvel de volta após 5 anos!
§ 1º – Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º – Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I – por mútuo acordo;
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

 

 

 

–> Tenho uma locação residencial por prazo igual ou superior a 30 meses (art. 46)… então cabe despejo por denúncia vazia. Mas, posso fazer um despejo motivado? Um despejo por falta de pagamento? Posso! Mas estrategicamente, o que o cliente quer? Ele quer a quantia ou o imóvel de volta. O cliente quer o imóvel de volta.
Então o mais recomendável, na prática, nessa situação, seria entrar com despejo por denúncia vazia, pro locatário sair rápido, e só depois uma ação de cobrança. Assim, o advogado ganha 2 honorários. E, além disso, no despejo por denúncia vazia não tem defesa. Se entrar com despejo por falta de pagamento o locatário pode purgar a mora e pode ter argumentos para a contestação.

 

LOCAÇÃO PARA TEMPORADA:

 

 

 

 

–> Na prorrogação, a locação por temporada é tratada como locação residencial.

 

ESPECIFICIDADES DE PROCEDIMENTO QUE TODAS AS AÇÕES LOCATÍCIAS DEVEM SEGUIR:

 

 

AÇÃO DE DESPEJO NO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL:

 

Cabe ação de despejo no JEC se for para uso próprio, conforme o art. 3º, III da Lei 9.099/95:
Art. 3º, inciso III, Lei 9.099/95 (JEC) – O Juizado Especial Cível tem competência para conciliação, processo e julgamento das causas cíveis de menor complexidade, assim consideradas: (…) III – a ação de despejo para uso próprio;

 

ESPECIFICIDADES DAS AÇÕES DE DESPEJO:

 

 

ESTRUTURA DA PEÇA:

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA

 

Endereçamento: Art. 58 (foro da situação do imóvel OU foro de eleição)
Distribuição urgente – despejo liminar

Preâmbulo:

Partes:
– Autor: Locador
– Réu: Locatário / Fiador (se for cumulado com cobrança)

Rito: Ordinário

Fundamento: Art. 319 CPC/15 + Arts. 59 e ss da Lei 8.245/91

Fatos:

– Descrição da relação entre as partes
– Descrição da infração contratual do Réu e também a indicação dos valores não pagos
– Conclusão: Do interesse do Autor em rescindir o contrato de locação, com a consequente desocupação do imóvel e pagamento das quantias em aberto

Direito:

I – Da possibilidade de despejo
Art. 5º, Lei 8.245/91
Art. 9º, Lei 8.245/91
Art. 23, inciso I, Lei 8.245/91

II – Do inadimplemento (ou da mora) do Réu
Art. 394, CC
Art. 395, CC

III – Do cálculo do débito
Art. 62, Lei 8.245/91

IV – Do despejo liminar (este item pode aparecer ou não)
Art. 59, inciso da respectiva hipótese, da Lei 8.245/91
– Caução de 3 meses (“caput”)

Pedido e Requerimentos:

1 – Despejo liminar + expedição de mandado de despejo
2 – Citação
3 – Procedência para rescindir o contrato de locação, com o consequente despejo do Réu + condenação no pagamento da quantia de R$ …
4 – Custas e honorários
5 – Provas

Valor da causa = 12 vezes o aluguel (art. 59, III, Lei 8.245/91)

Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte: (…) III – o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;

Local e data…

Termos em que,
pede deferimento.

Advogado…
OAB…

Segue acostada a guia de custas judiciais, devidamente quitada.